Zorgwoningmarkt: Beleggen met maatschappelijke functie

Holland Immo Group initieert besloten vastgoedbeleggingsfondsen voor de particuliere belegger. Medio 2018 heeft Holland Immo Group haar eerste zorgwoningfonds succesvol geplaatst en introduceert op dit moment het vervolg daarop. “Wij hebben ons verdiept in de zorgwoningmarkt, zowel wat betreft het vastgoed als de particuliere zorgaanbieders, en zien uitstekende beleggingsmogelijkheden”, aldus de heer mr. Manfred Kühl MRICS.

Op dit moment introduceert Holland Immo Group haar tweede zorgwoningfonds. Wat zijn de kenmerken van deze beleggingscategorie?

“De woonzorgmarkt heeft als beleggingscategorie in Nederland enorme groei- potentie. Een uitstekende beleggingsmogelijkheid die tevens een maatschappelijke functie vervult, namelijk ruimte geven aan initiatieven in de particuliere zorg voor ouderen in onze maatschappij. Deze beleggingscategorie kenmerkt zich namelijk door een toenemende vraag vanuit de vergrijzende samenleving naar woonzorgconcepten voor ouderen met en zonder zorgvraag, en naar woonzorglocaties voor extramurale en intramurale woon- zorgvormen, inclusief intensieve ouderen- zorg (dementie-, somatische en palliatieve zorg). De door de overheid ingezette marktwerking in de ouderenzorg, waarbij het scheiden van wonen en zorg en de kwaliteit van de te leveren huisvesting en zorg centraal staan, is hier debet aan.

Doorgaans worden de woonzorglocaties langjarig verhuurd (15 jaar) aan de woonzorgexploitant, die zelf onderhuur- contracten sluit met de bewoners (extramuraal) of zorg in natura verstrekt (intramuraal). Hierdoor draagt de woon- zorgexploitant het mutatieleegstand risico. Daarnaast draagt hij ook het volledige onderhoudsrisico. Hierdoor blijven het mutatie- en leegstandsrisico en het onderhoudsrisico laag ten opzichte van andere vastgoedcategorieën als winkels en kantoren. Investeren in deze beleggingscategorie is daardoor een aantrekkelijk alternatief met goede beleggersrendementen. Ten slotte neemt het aanbod zorgvastgoed de komende jaren toe waardoor investeerders het beschikbare kapitaal naar verwachting ook aan kunnen wenden.”

Wat zijn jullie ervaringen met het eerste zorgwoningfonds tot nu toe?

“De eerste woonzorgportefeuille bestaat uit drie locaties in Nederland met in totaal 77 particuliere woonzorgappartementen, die langjarig verhuurd zijn aan het Domus Magnus concern, thans marktleider in de particuliere woonzorg, die als woonzorg- exploitant/huurder langjarig bij deze drie vestigingen betrokken blijft. Alle lasten voor groot en klein onderhoud alsmede alle eigenaarslasten komen voor rekening van Domus Magnus die daarmee de controle over het onderhoudsniveau van zijn locaties behoudt. En wij zijn in staat de beleggersrendementen voor de aankomende beleggingsperiode van zo’n zeven tot tien jaar nog betrouwbaarder te voorspellen. Over het eerste halfjaar is een direct uitkeerbaar rendement behaald van 5,0 procent, hetgeen exact volgens de prognose uitkomt. De rendementen zullen naar verwachting in de toekomst oplopen tot ruim 6 procent, waarmee een langjarig solide rendement voor de beleggers in het verschiet ligt.”

Wat zijn de kenmerken van het tweede zorgwoningfonds?

“Het tweede zorgwoningfonds, IMMO Zorg- woningfonds 2, zal beleggen in een viertal woonzorgcomplexen in de plaatsen Zwolle, Dalfsen-Nieuwleusen, Staphorst en OlstWijhe. De objecten omvatten in totaal 396 woningen die zijn verdeeld in 281 zelfstandige appartementen en 115 zorg- suites. Deze zijn gelegen in een rustige en groene woonomgeving. De exploitatie van de woonzorgcomplexen is in handen van Stichting Zorgspectrum Het Zand en Stichting De Groene Steen, die beide behoren tot de private woonzorgaanbieder Zorg-Samen Het Zand, een ervaren en financieel krachtige aanbieder die goed geëquipeerd is voor verdere investeringen in de kwaliteit van de zorg en huisvesting.

Dit alles leidt tot een interessant risico- rendementsprofiel voor deze beleggingscategorie. De totale fondsinvestering bedraagt ruim 63 miljoen euro, waarvan bijna de helft (48,5 procent) wordt gefinancierd door ABN Amro Bank en de andere helft (51,5 procent) door beleggers bijeen wordt gebracht. Wij prognosticeren een direct uitkeerbaar beleggersrendement van gemiddeld 6,0 procent per jaar over een verwachte beleggingshorizon van 10 jaar. De uit- keringen geschieden elk kwartaal. Daarna zal de beleggingsportefeuille worden verkocht. Het totaalrendement (inclusief verkoopwinst) wordt geprognosticeerd op 7,9 procent op jaarbasis. Beleggers kunnen instappen vanaf 10.000 euro exclusief emissiekosten. Deze bedragen 3 procent en zijn een vergoeding voor het bijeen- brengen van het kapitaal en worden niet meegenomen in de berekening van het rendement.”

Wat zijn de risico’s van het beleggen in vastgoed?

Beleggen in vastgoed en derhalve ook in dit fonds brengt risico’s met zich mee, waaronder het risico van marktwaarde- daling, huurderving, leegstand, rentefluctuaties en (her)financiering. Deze risico’s, alsmede andere (markt)omstandigheden, kunnen tot gevolg hebben dat negatieve waardefluctuaties optreden en rendementen lager uitkomen dan het geprognosticeerde rendement. Het is af te raden om een substantieel gedeelte van het vermogen in één product te beleggen. Bij tussentijdse tegenvallers in de exploitatie kan het geprognosticeerde rendement in gevaar komen.

Zo kunnen zich wijzigingen voordoen in de wet- en regelgeving die toeziet op de financiering van woonzorg. Hoewel het kabinet Rutte III voor de periode 20182021 extra middelen voor ouderenzorg beschikbaar heeft gesteld, is er geen garantie dat dit beleid na die periode of zelfs tijdens die periode niet zal wijzigen. Bezuinigingen op de ouderenzorg kunnen voor ouderen tot gevolg hebben dat zij de kosten voor het wonen in de objecten niet meer kunnen betalen of dat de interesse in het bewonen van de objecten afneemt. Dat zou ten koste gaan van het rendement. Tenslotte hebben de mate waarin de vastgoedportefeuille wordt geconfronteerd met leegstand, de hoogte van de diverse kosten en lasten voor het fonds en de hoogte van de huur- inkomsten uit de vastgoedportefeuille een belangrijke invloed op het rendement. Ook kan de hypotheekrente stijgen waardoor de lasten toenemen en de waarde van het zorgvastgoed vermindert. Of als de looptijd van de hypothecaire financiering eindigt kan er een probleem ontstaan bij het verkrijgen van een nieuwe financiering: die kan duurder zijn of mislukken. Als zo’n risico, of een ander risico, er zijn er meer, zich voordoet kan dat leiden tot een lager rendement of zelfs een verlies. Dat geldt in het bijzonder voor een situatie waarin diverse factoren zich gelijktijdig in negatieve zin voordoen. Het maximale verlies dat de participant kan lijden, is het bedrag van zijn deelname (inclusief emissie- kosten). Een uitgebreide beschrijving van de risico’s verbonden aan deze belegging is te lezen in hoofdstuk 2 van het prospectus.

Hoe is het toezicht op het fonds geregeld?

IMMO Zorgwoningfonds 2, een beleggingsinstelling in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft), en haar beheerder Holland Immo Group Beheer BV vallen onder toezicht van en zijn geregistreerd bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM). Het door de AFM goedgekeurde prospectus en het essentiële-informatiedocument zijn verkrijgbaar bij Holland Immo Group

Meer informatie?
www.hollandimmogroup.nl